曹红星律师普法宣传栏2024005期（总053期） ——现今买房时最需要注意的事项！

——现今买房时最需要注意的事项！

  笔者在工作中曾遇到过这些案例：（1）A从熟人朋友处购买了一套二手房，装修入住后才知道自己与朋友签订转让协议时，朋友已经为了贷款将该房屋抵押给银行了。之后该房屋被银行收贷时拍卖，A既没了房子，也要不回支付的房款。（2）B与开发商签订了商品房买卖预售合同，购买了该开发商开发的某小区某楼盘。但是时隔二年后仍交不了房。（3）C购买了一处商铺，签订合同并付清房款接受商铺时发现该商铺的承租户的租期尚有二年，C要求该承租方腾房被拒绝，起诉到法院也被以买卖不破租赁为由判决驳回了诉讼请求。（4）D从农村购买了一座小院，但是房屋漏水严重，D要求转让方修好后再向向D交付，被拒绝。起诉到法院，法院认定房屋转让合同无效，D 退房，转让方退钱。但转让方将钱已经用于偿债了，无钱可退。…

    购买房屋系普通群众、百姓一生中的大事，积攒了大半辈子才能购买一套房屋，如果上当受骗，就可太亏了。作为出卖方的风险一般较小，无非就是及时、按时把房款拿到手，并且将税费尽量约定由购买方、受让方承担就行了，最安全的方式无非就是购房款付清了再办理过户登记手续。但是对于购买方来说，这里边的坑可就太多了，一定要注意以下这些方面：

     一、首先要通过查验房产证（不动产证）确保房屋在转让方、出卖人手中，从而保证买卖合同主体合法、将来能够过户到自己名下。不管转让方如何保证、说的如何天花乱坠，只要房子不在他名下，即便在他父母、妻子的名下，也一定要慎重签订合同、付款。笔者就遇到一个案例，丈夫签订的转让合同，买房人已经装修入住，但是办理过户登记时妻子作为共有人以不知情为由要求加价，否则就不配合过户。那夫唱妇随的，把买房人气得半死，但是考虑到诉讼成本，不得不加了二万元才办理完过户手续。

     二、还要查询该房屋是否办理抵押登记或被法院查封。正如上述第一个案例中的A，购买了一套抵押房，这就导致在出卖方没有还清贷款前是不可能过户的。更主要的是如果出卖方还不起贷款，将会导致房屋被法院查封拍卖用于偿还银行的剩余贷款本息，最终导致钱房两空。在签订转让协议时房屋已经被法院查封，同样会导致这样的结果。因此一定要先查询是否存在抵押登记或查封情形再签订协议、付款。这个操作起来也很简单，让出卖方配合拿着他的身份证一起到房管局或不动产局调取一下档案、问一下就行了。同时还能查明房产证、不动产证书的真假、是否有共有人。出卖方想卖房就得配合。

      三、现在经济形势不好，尤其是房地产行业大萧条，因此尽量买现房，不买期房。因为期房能否按合同约定交付房屋风险很大，如果开发商资金困乏，就会导致停工、逾期交房。往往这种情形下，购房的消费者就处于弱势——即便通过法院诉讼判决解除合同、让开发商退钱并赔偿解除合同违约金或逾期交房违约金，但是开发商就是因为资金困乏才导致停工、逾期交房，法院又如何能执行得了？！最终还是购房的消费者吃亏！

      四、买现房需要现场查勘房屋质量。对于从开发商手中购买的一手房，房屋买卖协议没有特别约定的，房屋存在质量问题需要维修，根据法律规定是由开发商承担的。但是如果购买的是二手房，如果房屋存在质量问题需要维修，一般情况下出卖方、转让方是不承担维修责任的，除非转让、买卖协议上明确约定了出卖方应当将存在的列明的质量问题予以维修。这是因为二手房就成了旧房，根据惯例、市场交易习惯，出卖人、转让人也不可能对房屋修缮一新后再去转让。因此只能是购买人在购买时多查勘，发现问题要么不要、拒买，要么压价、将房屋价格压低一点，也就是图个便宜。

      五、支付房款尽量通过银行、微信、支付宝转账。这不仅仅是为了防止卖方、转让方耍无赖、双方数错钱或出现假币争议，更主要的是保留转账记录从而为消除之后的争议准备证据。对此请往下看。

      六、尽快装修入住，从而向周边邻居展示自己系房主。尤其是对于不能及时办理过户登记的购买人，更应当立即装修入住并保留好装修花费的票据以及物业费、水电煤气费的票据，如果在房产证过户前可以先从物业公司处将住户的名字更改为自己那就尽可能的去办理。这是因为，在房产证没有过户给购买人之前，出卖人还可能持房产证去欺骗别人将该房屋抵押给别人或二次转让给别人，或者基于出卖人的债务该房屋被法院查封保全。购买人持前边说的房款转账记录、装修花费票据、物业费、水电煤气费的票据，就可以充分证明自己购买在先，通过向法院提出执行异议，就可以让自己享有优先权从而最大限度维护自己的合法权益。

       七、最后简单说说执行异议程序。我国《民事诉讼法（2023修正）》第二百三十八条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。”这就是第三人执行异议程序，就是说购买人在购买房屋后，该房屋又因出卖人的债务或其他问题被法院查封、执行，购买人就可以以该房屋系自己所有为由提出执行异议申请。法院审查后认为该房屋确实在查封前已经被购买人购买、属于购买人实际所有，就会裁定解除查封；当然如果法院审查后认为该房屋仍属于出卖人所有，就会驳回该异议申请、继续执行。而法院审查时重点审查的就是之前说的房款转账记录、装修费用票据以及生活费用票据，因为房屋买卖、转让协议可以后补、伪造，无法让人信服，但是这些转账记录、装修费用票据以及生活费用票据只要查证真实，就完全可以证明购买时间。当然诉讼过程中还涉及复杂的法律适用问题及证据评判问题，在这里也不是一时半会就能讲明白的。大家只需要知道自己购买的房屋因出卖人的问题被查封，可以通过提出执行异议申请维权就行。具体的事宜还得咨询、委托专业律师。

      希望大家注意以上事项，购买房屋时不被坑。